國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果初現(xiàn)成效，而以黑石集團(tuán)為代表的外資卻開(kāi)始涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們究竟是來(lái)抄底還是投機(jī)？外資的流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政會(huì)否形成干擾？對(duì)此，業(yè)內(nèi)眾說(shuō)紛紜。筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)的過(guò)熱投資已有所遏制，但還需警惕外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資的監(jiān)管。

　　歐美房地產(chǎn)疲軟嚇跑外資

　　目前，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟依舊，而且前景也并不十分光明。本月24日公布的美國(guó)7月成屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，成屋銷(xiāo)售下滑13.4%，連續(xù)第3個(gè)月下滑，至470萬(wàn)；而6月成屋銷(xiāo)售下滑5.1%至537萬(wàn)。同時(shí)，購(gòu)房稅務(wù)優(yōu)惠到期以及就業(yè)市場(chǎng)低迷繼續(xù)打壓房屋市場(chǎng)。若未來(lái)數(shù)月美國(guó)房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)繼續(xù)疲弱，將令投資者進(jìn)一步擔(dān)憂美國(guó)以及全球經(jīng)濟(jì)前景。

　　正如美國(guó)前聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘日前所言，目前美國(guó)存在大量所謂“負(fù)資產(chǎn)”房屋，即購(gòu)房貸款額超過(guò)房屋本身價(jià)值，這可能導(dǎo)致未來(lái)房屋止贖率大幅增加，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步下行壓力。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)惡化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。而在經(jīng)濟(jì)不景氣的歐洲，今年上半年房?jī)r(jià)仍未企穩(wěn)。尤其是受主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響較嚴(yán)重的西班牙和愛(ài)爾蘭，今年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大幅下滑。其中西班牙的房?jī)r(jià)下滑會(huì)持續(xù)至2012年；而愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)今明兩年也會(huì)因供大于求而不斷下跌。數(shù)據(jù)顯示，2008年英國(guó)的房?jī)r(jià)暴跌了18.4%，2009年以來(lái)又跌去了7%。最近英國(guó)房?jī)r(jià)又持續(xù)下跌，8月份的跌幅已經(jīng)超過(guò)了2009年上半年的次低點(diǎn)，僅次于2008年的房?jī)r(jià)最低點(diǎn)。就法國(guó)而言，雖然前一段時(shí)期房?jī)r(jià)跌幅不大，但目前已處于補(bǔ)跌階段，預(yù)計(jì)今年年底也將比去年同期下降10%左右。正是由于目前歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)前景黯淡，歐美資本就會(huì)放棄歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全球各地尋找投資機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引外資

　　盡管當(dāng)前中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)樓市量減價(jià)滯，房地產(chǎn)投資也顯現(xiàn)減緩勢(shì)頭。但外資對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情卻依然高漲。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元，同比上漲10%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資同比增幅一直是負(fù)數(shù)，而從今年6月起，外資的同比增幅開(kāi)始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元，超過(guò)了4、5月份的總和。另經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國(guó)際投資公司均以不同形式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。有消息稱，日前，黑石集團(tuán)已同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，同意向香港鷹君提供資金支持以合作開(kāi)發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。那么，當(dāng)前，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁活動(dòng)主要是基于如下原因：一是由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，于是，缺乏資金的房地產(chǎn)商將注意力轉(zhuǎn)向手握大量資金的外資；二是受供需矛盾影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前景依然良好，外資的逐利本性使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于外資充滿誘惑，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控也提供了所謂的“抄底”契機(jī)。三是人民幣升值預(yù)期也將提高房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度，從而對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。

　　切實(shí)加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管

　　首先，對(duì)外資投資房地產(chǎn)的政策應(yīng)進(jìn)行梳理和規(guī)范。2006年，建設(shè)部、商務(wù)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重；同時(shí)也對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、投資范圍、貸款等方面的行為進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前的關(guān)鍵是應(yīng)依據(jù)政策法規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，比如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、棚戶區(qū)改造等投資可以鼓勵(lì)，而對(duì)土地成片開(kāi)發(fā)、高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心等的建設(shè)應(yīng)加以限制。

　　其次，對(duì)地方政府吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)應(yīng)有特別規(guī)定。今年4月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布，明確了除《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》規(guī)定需由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)之外，其他由地方政府有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次對(duì)該審批權(quán)下放進(jìn)一步說(shuō)明。但是，審批權(quán)的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產(chǎn)。因此，當(dāng)前，對(duì)地方政府吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)應(yīng)有特別規(guī)定，甚至不排除啟動(dòng)暫停審批的規(guī)定。另外，在將推進(jìn)的房產(chǎn)稅改革中，內(nèi)外資應(yīng)一視同仁。

　　其三，加強(qiáng)對(duì)外資投資房地產(chǎn)的外匯管理。幾年前，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部曾聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)境外購(gòu)房主體購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房的外匯管理加以規(guī)范。目前仍需嚴(yán)格按照“商業(yè)存在、實(shí)需自用和先結(jié)匯后入賬”的原則，加強(qiáng)對(duì)外資投資房地產(chǎn)的外匯管理，以進(jìn)一步規(guī)范外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。