冬天的免費(fèi)體檢。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)太年輕，整個(gè)行業(yè)從萌芽期跨入快速成長(zhǎng)期不過(guò)10年，多數(shù)企業(yè)甚至沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的地產(chǎn)周期，10年來(lái)，我們看到的更像是一場(chǎng)供不應(yīng)求和土地紅利的盛宴，2007年需求方的羊群效應(yīng)高潮把這場(chǎng)盛宴推向了極致。2007年前，業(yè)內(nèi)充斥著一路狂奔的自得與浮躁，缺乏切膚之痛的反思。2004年8月31日以前，以土地供應(yīng)的區(qū)域性行政壟斷為背景，非市場(chǎng)化拿地成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的戰(zhàn)略能力，2005年至今，以土地招拍掛和房企股權(quán)融資開(kāi)閘為背景，融資能力和跨區(qū)域擴(kuò)張能力成為業(yè)內(nèi)主流的戰(zhàn)略能力。透視全行業(yè)的進(jìn)化，我們看到的只是市場(chǎng)化先行地區(qū)鍛造出來(lái)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力的全國(guó)普及而非提升，市場(chǎng)亢奮和火爆的結(jié)局是全行業(yè)的利令智昏，集體忽略了專(zhuān)業(yè)能力才是安身立命之本，甚至連萬(wàn)科這樣的龍頭老大也要將“慮遠(yuǎn)積厚•守正筑堅(jiān)”設(shè)定為2008年的主題詞，以反思和防止大牛市環(huán)境下專(zhuān)業(yè)能力的減退，敦促對(duì)客戶(hù)的關(guān)注、對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的改進(jìn)。

　　注定要發(fā)生的逆轉(zhuǎn)，終于在2008年發(fā)生了：成交額從2007年近50%的增速到2008年政策強(qiáng)心針也刺激不起來(lái)的“金九銀十”；股價(jià)從以往的領(lǐng)漲到領(lǐng)跌導(dǎo)致多數(shù)房企市值1—3折乃至股價(jià)跌破凈資產(chǎn)，也導(dǎo)致幾家豪賭透支IPO的黑馬深陷泥潭；房?jī)r(jià)則從2007年以天為單位的上漲讓投機(jī)者心花怒放，到2008年羞答答的促銷(xiāo)再到項(xiàng)目名稱(chēng)改換門(mén)庭明折明扣招致投資者憤而砸盤(pán)，一切都那么戲劇化，一切來(lái)的那么瞠目結(jié)舌和猝不及防，仔細(xì)想來(lái)一切又來(lái)得如此合情合理。

　　巴菲特說(shuō)：當(dāng)潮水退去的時(shí)候才知道誰(shuí)在裸泳。套用過(guò)來(lái)，我們可以說(shuō)：當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)寒冬來(lái)臨時(shí)，才知道誰(shuí)是老弱病殘。因此，冬天是最好的免費(fèi)體檢機(jī)會(huì)。

　　首先是成本控制能力的體檢。市場(chǎng)亢奮期的利潤(rùn)水平并不代表可以持續(xù)的盈利能力，仔細(xì)回頭檢查自己的利潤(rùn)構(gòu)成，很多企業(yè)可能會(huì)大吃一驚：原來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自己在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)不僅沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值，反而吞噬了土地紅利，換句話說(shuō)，如果把土地賣(mài)掉或者找個(gè)更專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商合作，不僅輕松還可能掙得更多。業(yè)內(nèi)不乏這樣的企業(yè)：諸如那些靠政府劃撥起家的國(guó)企和靠關(guān)系運(yùn)作的民企。這些企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)盤(pán)算家底，土地儲(chǔ)備中還有多少老本可吃，如果招拍掛拿地占多數(shù)，可以預(yù)見(jiàn)，本輪房?jī)r(jià)的下調(diào)幅度即使只有15%，虧損恐怕難以避免了，除非短期內(nèi)成本控制能力得以提升。

　　然后是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力的體檢。市場(chǎng)亢奮期的熱銷(xiāo)或哄搶并不代表可以持續(xù)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，只有在行業(yè)冬天不調(diào)價(jià)或適度調(diào)價(jià)即可促進(jìn)銷(xiāo)售才代表產(chǎn)品的適銷(xiāo)對(duì)路。如果你的產(chǎn)品定位在主流購(gòu)房人群，設(shè)計(jì)又基本上滿(mǎn)足價(jià)值訴求，完全可以象萬(wàn)科那樣，犧牲一點(diǎn)利潤(rùn)以快速回籠現(xiàn)金，但是可以預(yù)見(jiàn)：業(yè)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，恐怕不是快速降價(jià)10—20%就能順利出手的，開(kāi)發(fā)能力的問(wèn)題在冬天自然水落石出。

　　區(qū)域擴(kuò)張的反思。

　　冬天的到來(lái)導(dǎo)致戰(zhàn)線的收縮，區(qū)域收縮的過(guò)程正好是對(duì)區(qū)域擴(kuò)張的反思和糾正，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更關(guān)鍵的是經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的深入分析和總結(jié)。

　　萬(wàn)科“機(jī)會(huì)主義擴(kuò)張—戰(zhàn)略收縮—戰(zhàn)略擴(kuò)張”的三部曲可資借鑒。